新京报记者 张晓兰
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随着春节后外来人口返城，“金三银四”求职旺季带来的新增、换租需求增加，北京租赁市场显著升温。时至3月份，不少片区延续“小阳春”行情，租赁成交节奏加快，市场较为活跃，不过，从机构统计的数据来看，作为春节后的第二个整月，3月租赁市场热度较2月份有所回落。
展望4月份，业内人士认为，按照常规市场规律，租赁的“小阳春”已过，预计北京住房租赁市场交易量较3月份将有所下滑。
延续“小阳春”行情，部分区域成交节奏加快
在房产经纪行业，春节后忙碌起来的，除了买卖经纪人之外，还有专门从事租赁业务的经纪人，薛伟就是其中的一个例子。薛伟是21世纪不动产莱圳家园店租赁总监，他告诉新京报记者，按目前的签约量和业绩来看，海淀清河商圈3月份延续2月份租赁“小阳春”行情，租赁市场比较活跃，整租客户明显多了起来，特别是3月中下旬以来，客群增加明显。而目前租赁签约的主要还是以上班族为主，其门店附近有几个科技园，上班族白领都会在附近租房，但他们心理预期相对较低，想找价格便宜、装修干净的房子。
对房产经纪人而言，在日常量化指标中，带看量是其中一大重要指标。据薛伟介绍，随着租赁市场的活跃，他们的带看量也随之提升。3月份，工作日五天的带看量约人均2-3组，周末带看则为人均每天一组，与2月及年前相比，带看量每周多了一倍。
其中，最忙的还属周六日，工作安排基本是：早晨开完晨会，聚焦完房源后，就会有客户约看房，有时候中午都没空吃饭，忙到下午才有可能吃上午饭；自己带看完后，有同事需要带客户一起陪看的，也会帮忙一起去。3月份里，最忙的是3月18日-19日那两天，由于赶上周末，门店内每个经纪人都很忙，主要以带看、签约为主。
租客的增多，随之而来的是成交节奏明显加快。薛伟说，当天前来咨询的客户，如果有合适的房源，租客就会当天订房，最晚的也就在一周内订房，签约频率明显提高，签约量也随之回升。
3月份，工体商圈的租赁市场也较为活跃。据21世纪不动产首开幸福广场店店东姚学松介绍，二三月租赁市场大致相同，均出现了“小阳春”行情，比如3月18日那天较为忙碌，当天店里成交了3单租赁。签约的租客中，有一部分是卖了房子准备改善换房的临时租客，还有一部分是为方便子女上学，进而在学校附近租房的家长。
在海淀西山区域，据北京中原西山战区御墅临枫豪宅分行店长谢孟清介绍，3月份区域整体租赁市场相对比较稳定，店面有4位经纪人专职做租赁，平均每天带看量6-8组，这一数据对比春节前和2月份，会稍微有所提升。此外，对比年前，目前租赁成交周期有所缩短。
3月机构租赁成交热度环比有所回落
虽然3月份基本延续了春节后“小阳春”行情，但相比2月份，也有部分区域出现了回落。“门店租赁业绩单量较2月少了20%左右，可能由于今年春节较早，春节过后返京人员，有租房需求的，在2月份找得差不多了。”北京链家五道口区域租赁经纪人李可心如是说。
不过，李可心同时指出，3月份海淀五道口区域整体租赁市场也不差，目前租赁群体主要是附近公司上班的白领阶层，成交占比较大的是开间和一居室。按照每年惯例，片区内租赁高峰为每年6-8月，届时将迎来大量毕业季租赁以及方便子女就近上学的租户。
整体机构交易量方面，来自北京链家研究院统计显示，作为春节后的第二个整月，3月租赁市场热度较2月份有所下降，但由于3月份天数较多，因此，月度成交规模与2月份基本持平，与去年同期相比降幅较为明显。
对此，北京链家研究院分析师冷会分析，3月份租赁市场热度下降是正常现象，随着节后返工、开学需求的陆续释放，市场逐步出清，进而导致成交节奏放缓。这一过程每年都会发生，只不过今年较往年有所提前。
另据我爱我家研究院统计显示，3月份，我爱我家北京区域住房租赁市场交易量同环比有所下降，不过，今年1-3月累计交易量略高于去年同期水平。自2月起，北京住房租赁市场回暖速度较快，3月份市场持续回温，虽然交易量较2月略有回落，但年内累计水平好于去年同期，租赁市场总体向好。
在租金方面，58同城、安居客平台数据显示，3月北京租赁市场月租金平均为110元/平方米，租金环比微跌3.5%，新增租赁挂牌环比上涨1.4%。
据北京链家研究院统计，3月份租金较2月份小幅下降，主要是受结构性因素影响。冷会指出，3月份返校需求减少，使中心城区成交占比下降，进而导致全市平均租金结构性下降。另外，由于中心城区租金价格相对较高，部分租赁需求溢出至外围城区。这造成两方面影响，一是加强了结构性因素，二是导致部分外围城区租金价格小幅上涨，但由于其租金基数较低，上涨幅度总体可控。
4月北京租赁成交量或呈现下行趋势
那么，接下来的4月，北京租赁市场情况又将如何？
谢孟清分析，就西山片区来看，别墅类的租赁房源成交相对稳定，住宅类的租赁房源预计成交量会多一些。结合过往市场成交，预计4-7月底租赁行情会好一些，主要是因为新学期开学，会有一些家长提前过来租房。薛伟指出，清河商圈4月份租赁市场预计会持续向好，比3月份成交节奏更快一些，客户需求量更多，市场会进一步回暖。不过，也有一些片区经纪人并不看好接下来的4月份行情，认为随着成交小高峰过后，4月份租赁市场会处于平稳状态。
从整体市场来分析，冷会指出，从租赁市场的季节性发展规律看，节后租赁“小阳春”至此告一段落，预计4月份租赁成交量和租金价格将保持下行趋势，直到6月份旺季预热开启。
我爱我家研究院分析认为，4月份，按照常规市场规律，租赁“小阳春”已过，预计北京住房租赁市场交易量较上月将有所回落，租金环比持续稳中小升，预计基本与上年同期持平。
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